מדרגות מס רכישה 2026 — המדריך המלא, כולל משמעות ההקפאה עד 2028
בשנת 2026, רוכשי דירה יחידה לא משלמים מס רכישה כלל עד לשווי של 1,978,745 ₪, ומעל סכום זה חלות מדרגות של 3.5% עד 10%. רוכשי דירה נוספת משלמים 8% כבר מהשקל הראשון. חשוב לדעת: המדרגות הוקפאו בחוק עד ינואר 2028 — והמשמעות המעשית של ההקפאה גדולה ממה שנדמה. במאמר זה כל הטבלאות, דוגמאות חישוב, וההטבות המיוחדות לעולים חדשים.
מהו מס רכישה ומי משלם אותו?
מס רכישה הוא מס חד-פעמי שמשלם הקונה לרשות המסים בעת רכישת זכות במקרקעין — דירה, בית, מגרש או חנות. גובה המס תלוי בשווי העסקה ובמעמד הרוכש: האם זו דירתו היחידה, דירה נוספת, או שהוא זכאי להקלה מיוחדת (עולה חדש, נכה ועוד). הדיווח לרשות המסים חייב להיעשות בתוך 30 יום מיום החתימה על החוזה.
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה — 2026
רוכש שזו דירתו היחידה בישראל (ותושב ישראל) נהנה ממדרגות מוטבות. אלה המדרגות שבתוקף מ-16.1.2024 ועד 15.1.2028:
| חלק השווי | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% — פטור מלא |
| מ-1,978,745 ₪ עד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| מ-2,347,040 ₪ עד 6,055,070 ₪ | 5% |
| מ-6,055,070 ₪ עד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
מדרגות מס רכישה לדירה נוספת (דירה שנייה ומעלה)
מי שבבעלותו כבר דירה ורוכש דירה נוספת משלם מס גבוה משמעותית — 8% מהשקל הראשון, על פי הוראת שעה שבתוקף עד סוף 2026. מעל תקרת המדרגה העליונה המס עולה ל-10%. שיעורים אלה חלים גם על תושבי חוץ ועל חברות.
מה משמעות הקפאת המדרגות עד 2028?
בחוק ההתייעלות הכלכלית נקבע שמדרגות מס הרכישה לדירה יחידה לא יעודכנו למדד עד 15.1.2028. בשנים רגילות המדרגות מתעדכנות מדי ינואר לפי עליית מדד מחירי הדירות. ההקפאה אומרת שבזמן שמחירי הדירות עולים, תקרת הפטור נשארת במקום — ובפועל יותר רוכשים "נדחפים" אל מעבר למדרגה הפטורה ומשלמים יותר מס. למי שמתלבט על עיתוי רכישה, זהו שיקול שכדאי להכיר.
הקלות מיוחדות: עולים חדשים, נכים ומשפרי דיור
- עולים חדשים — זכאים למסלול הטבה ייעודי. מאז אוגוסט 2024 קיימת תקנה 12א החדשה, שמעניקה לדירה יחידה פטור מלא עד המדרגה הראשונה ורק 0.5% על החלק שמעליה (עד כ-6 מיליון ₪). ההטבה יכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים — קראו את המדריך המלא למס רכישה לעולה חדש.
- נכים — זכאים בתנאים מסוימים לשיעור מופחת של 0.5% (תקנה 11), פעמיים בחיים.
- משפרי דיור — מי שרוכש דירה חדשה לפני שמכר את הישנה יכול עדיין להיחשב בעל "דירה יחידה", בתנאי שימכור את הדירה הישנה בתוך 24 חודשים (הוראת קבע מ-1.6.2025).
איך משלמים בפועל, ומה תפקיד עורך הדין?
הדיווח על העסקה (מש"ח) מוגש לרשות המסים בתוך 30 יום, והתשלום — בתוך 60 יום. שומה עצמית שגויה עלולה לגרור קנסות והפרשי ריבית, ובחירה לא נכונה של מסלול (למשל אצל עולה חדש שיש לו זכות בחירה בין שתי תקנות) עלולה לעלות עשרות אלפי שקלים. חישוב המס, בדיקת הזכאות להקלות והגשת הדיווח הם חלק מהליווי המשפטי בעסקה — עורך דין דובר אמהרית מאפשר לבני הקהילה האתיופית לעבור את התהליך הזה בשפה שלהם, בלי לפספס אף הטבה.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה של 2 מיליון ₪ ב-2026?
כ-744 ₪ בלבד. עד 1,978,745 ₪ אין מס כלל, ועל היתרה (21,255 ₪) משלמים 3.5%.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?
8% מהשקל הראשון של שווי הדירה, על פי הוראת שעה שבתוקף עד 31.12.2026. על דירה בשווי 2 מיליון ₪ — 160,000 ₪.
האם עולה חדש פטור ממס רכישה?
לא פטור מלא, אבל קיימת הטבה משמעותית: במסלול תקנה 12א (לעסקאות מאז 15.8.2024) — 0% עד כ-1.98 מיליון ₪ ורק 0.5% על החלק שמעליו עד כ-6 מיליון ₪, בדירה יחידה למגורי העולה.
מתי מדווחים ומתי משלמים את מס הרכישה?
הדיווח לרשות המסים — בתוך 30 יום מהחתימה על ההסכם; התשלום — בתוך 60 יום.
האם המדרגות ישתנו ב-2027?
מדרגות הדירה היחידה הוקפאו בחוק עד 15.1.2028 ולא יעודכנו למדד עד אז. הוראת השעה לדירה נוספת (8%) בתוקף עד סוף 2026, וייתכנו שינויים לאחר מכן.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין, הסכומים והנהלים עשויים להשתנות מעת לעת.