מס רכישה לעולה חדש — תקנה 12 מול תקנה 12א: ההשוואה המלאה

עולה חדש שרוכש דירה יחידה למגוריו יכול, במסלול תקנה 12א, לשלם 0% מס רכישה עד 1,978,745 ₪ ורק 0.5% על החלק שמעל — עד 6,055,070 ₪. על דירה בשווי 4.1 מיליון ₪ המשמעות היא כ-10,600 ₪ בלבד, במקום כ-100,500 ₪ במסלול הרגיל. לצד המסלול החדש עדיין קיימת תקנה 12 הישנה (0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% מעל), שבמצבים מסוימים דווקא היא המשתלמת. במאמר זה: ההשוואה המלאה, מי רשאי לבחור, ואיפה המלכודות.

למה יש בכלל שני מסלולים לעולה חדש?

במשך עשרות שנים חלה על עולים תקנה 12 לתקנות מס רכישה: שיעור אחיד של 0.5% עד תקרה מסוימת ו-5% מעליה. אבל מאז שהונהג פטור מלא ממס רכישה על דירה יחידה עד כ-2 מיליון ₪ (ראו מדרגות מס רכישה 2026), נוצר מצב אבסורדי: עולה ששילם 0.5% מהשקל הראשון שילם לעיתים יותר מישראלי ותיק שנהנה מהמדרגה הפטורה. כדי לתקן זאת נחקקה תקנה 12א, שחלה על עסקאות מ-15.8.2024 ואילך ומעניקה לעולה את המדרגה הפטורה הרגילה — ומעליה שיעור מופחת של 0.5% בלבד.

תקנה 12א — ההטבה החדשה (עסקאות מ-15.8.2024)

תקנה 12א חלה רק על דירה יחידה המשמשת למגורי העולה — לא דירה להשקעה ולא בית עסק — ועד תקרת שווי של 20,183,565 ₪. המדרגות במסלול זה:

• 0% עד 1,978,745 ₪ (המדרגה הפטורה הרגילה של דירה יחידה).
• 0.5% על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-6,055,070 ₪.
• מעל 6,055,070 ₪ — המדרגות הרגילות של דירה יחידה (8% ו-10%).
• ההטבה ניתנת פעם אחת בלבד.

תקנה 12 — המסלול הישן: מתי הוא עדיין משתלם?

תקנה 12 הישנה קובעת שיעור של 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% על החלק שמעל, ללא מדרגה פטורה. לדירה יחידה למגורים זהו כמעט תמיד מסלול נחות — על דירה של 4.1 מיליון ₪ המס לפיה הוא כ-115,536 ₪, יותר אפילו מהמסלול הרגיל. אבל לתקנה 12 יש שני יתרונות שאין ל-12א:

• היא חלה גם על דירה שאינה יחידה — עולה שכבר יש לו דירה, או שרוכש דירה להשקעה, היה משלם במסלול הרגיל 8% מהשקל הראשון. בתקנה 12 הוא ישלם הרבה פחות: על דירה בשווי 3 מיליון ₪ — כ-60,536 ₪ במקום 240,000 ₪.
• היא חלה גם על בית עסק — חנות, משרד או מבנה תעשייה שהעולה רוכש לצורך עסקו. ההטבה ניתנת פעם אחת לדירה ופעם אחת לבית עסק.

טבלת השוואה: תקנה 12 מול תקנה 12א

מי רשאי לבחור בין המסלולים?

מי שעלה לישראל לפני 15.8.2024 רשאי לבחור בין תקנה 12 לתקנה 12א — לפי מה שמשתלם לו בעסקה הספציפית. מי שעלה מ-15.8.2024 ואילך זכאי רק לתקנה 12א. חלון הזמן לניצול ההטבה בשני המסלולים: משנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחרי מועד הכניסה לישראל, כאשר תקופת שירות צבאי אינה נספרת במניין. הבקשה מוגשת לרשות המסים באמצעות טופס 2973 יחד עם הדיווח על העסקה.

המלכודת: השכרת הדירה עלולה לשלול את ההטבה

עוד נקודה שחשוב לדעת: ההטבה לעולה קיימת במס רכישה בלבד. אין הטבת מס שבח ייעודית לעולה חדש במכירת דירה — במכירה חלים הכללים הרגילים של מס שבח, על פטוריהם ותנאיהם.

דיווח, תשלום ותפקיד עורך הדין

את העסקה יש לדווח לרשות המסים בתוך 30 יום מהחתימה, ואת המס לשלם בתוך 60 יום. בחירת מסלול שגויה — או אי-הגשת טופס 2973 במועד — עלולה לעלות עשרות אלפי שקלים. בדיקת הזכאות, השוואת המסלולים במספרים והגשת הדיווח הם חלק מהליווי המשפטי בעסקה. עו"ד דוד אבבה, עורך דין דובר אמהרית בעל ניסיון בליווי עולים בעסקאות מקרקעין במעלה אדומים והסביבה, מלווה את התהליך בעברית ובאמהרית — כדי שההטבה שמגיעה לכם לא תלך לאיבוד.

האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הדין, הסכומים והנהלים עשויים להשתנות מעת לעת.